O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu reverter a decisão proferida no Agravo em Recurso Extraordinário 1.294.969, rediscutindo a análise da incidência do tributo.
A discussão sobre se há ou não incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) sobre cessão de direitos de compra e venda de imóvel teve início no ano de 2018, quando a Prefeitura de São Paulo arguiu a necessidade de recolhimento do ITBI diante da cessão de direitos de promessa de compra e venda de móvel adquirido de incorporadora, ainda na planta, e depois vendido para terceiro antes de o prédio ser finalizado. O recolhimento do imposto, segundo a Prefeitura, seria condição para a lavratura de escritura para os cessionários de direitos. Os cessionários impugnaram através de mandado de segurança, julgado procedente sob o fundamento de que a cessão de direitos, levada a feito por escritura de compra e venda, sem o registro necessário, não constitui fato gerador do ITBI.
A prefeitura apelou, entretanto, a decisão proferida pelo juízo de piso fora mantida. Deste modo, fora interposto Recurso Extraordinário, julgado em 11 de fevereiro de 2021. O município alega que a cessão de direitos na aquisição de imóveis é hipótese de incidência expressa no Art. 156, inciso III, da Constituição Federal, em contrariedade à jurisprudência pacificada, que não se refere aos direitos relacionados a transmissão de propriedade.
Inicialmente, o STF reafirmou o entendimento jurisprudencial já consolidado, de que o fato gerador do ITBI é a transferência de propriedade imobiliária, que somente se efetiva por meio de registro do título em cartório.
A prefeitura recorreu novamente da decisão, opondo embargos de declaração, sob a alegação de que o caso em tela se refere à cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda de imóvel, enquanto a jurisprudência firmada refere-se à transmissão da propriedade imobiliária.
No julgamento dos embargos de declaração, prevaleceu o voto do Min. Dias Toffoli, que reconheceu a presença de matéria constitucional e de repercussão geral. Destacou ainda o Ministro que, na verdade, os precedentes que consolidaram a jurisprudência dominante na Corte estariam relacionados à transmissão intervivos de bens imóveis ou direitos reais, enquanto o caso mencionado se refere apenas e exclusivamente à cessão de direitos relativos ao compromisso de compra e venda do imóvel.
Ademais, indagou o Ministro de que é previsto na Constituição Federal, em seu Art. 156, inciso II, a cobrança do ITBI na cessão de direitos relacionados à transmissão do bem imobiliário. Defendeu, portanto, que a jurisprudência consolidada não abrange a hipótese discutida nos autos do caso em discussão.
A Suprema Corte, por maioria, acolheu os embargos de declaração opostos pela Prefeitura de São Paulo.
É importante frisar que a decisão é interessante por reconhecer expressamente a existência de três espécies distintas de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):
- a transmissão de bem imóvel;
- a transmissão de direitos reais sobre bem imóvel;
- a cessão de direitos à aquisição de bem imóvel.
Diante do julgamento do ARE 1.294.969, as leis municipais, anteriormente suspensas, voltam a produzir efeitos. A previsão é de que a maioria dos Municípios, incluindo São Paulo, cobrem o recolhimento do ITBI pela mera assinatura de contrato particular, antes do registro em cartório, para todas as três espécies de ITBI.
O STF tem se posicionado para que o tema seja rediscutido e analisado novamente, para que seja definitivamente julgado, visto que não houve modificação da jurisprudência que tratava das duas primeiras espécies de ITBI.
Até que o STF rediscuta o tema e o julgue definitivamente, seguirá valendo jurisprudência anterior, favorável aos contribuintes.
Por: Maria Gabriela de Mattos.
Referências: STF, ARE 1.294.969.
